Overdrachtsbelasting, starter,  woningwaardegrens, schenkingsvrijstelling | hoe zit het nu na 1 januari 2022?

Op 1 januari 2021 is de wet waarin de overdrachtsbelasting wordt geregeld, de WBR, gewijzigd. We gingen naar een tarief in de wet van 8%, waarop twee uitzonderingen werden gemaakt:
- 2% voor woningen die werden aangekocht door particulieren om daar daadwerkelijk zelf te gaan wonen; en
- 0% (de startersvrijstelling) voor de hierboven bedoelde woningen voor zogenaamde starters (particulieren jonger dan 35 jaar).
Op 1 april 2021 kwam daar een "spelregel" bij: de startersvrijstelling kon alleen gelden als de woning een waarde had die niet boven de € 400.000,00 kwam. Nu komt er op 1 april 2022, 1 januari 2023 en 1 januari 2024 nog een aantal spelregels bij.

In de praktijk kwam het voor dat iemand als Klaas (34 jaar, alleenstaand) een woning met een vrijstaande garage had gekocht voor € 420.000. Omdat de startersvrijstelling geldt tot maximaal € 400.000 kon Klaas geen gebruik maken van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, zodat hij € 8.400 overdrachtsbelasting was verschuldigd.
Om toch gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling kwam Klaas op het idee om nu alleen de woning ter waarde van € 390.000 geleverd te krijgen, terwijl de levering van de garage ter waarde van € 30.000 enige tijd wordt uitgesteld. Nu gold de startersvrijstelling met betrekking tot de woning wél. Aan overdrachtsbelasting over de garage moest Klaas 8%, dus € 2.400,00 betalen. Dat was een stuk minder dan genoemde € 8.400: doen dus, zou je denken.... Maar op 1 april 2022 komt er een nieuwe spelregel bij en gaat die vlieger niet meer op:
Als de levering van de garage binnen 12 maanden plaatsvindt aandezelfde persoon als die de woning heeft geleverd gekregen, worden de verkrijging van de woning en de garage fiscaal als één verkrijging gezien. Er wordt dan alsnog 2% overdrachtsbelasting geheven over € 390.000 = € 7.800. Klaas is dan door de levering van de garage uit te stellen zelfs duurder uit omdat hij naast deze € 7.800 ook nog eens genoemde € 2.400 moet betalen, in totaal dus € 10.200. En dan is Klaas zelfs duurder uit! En zou Klaas dit in 2023 gaan doen, dan wordt de schade zelfs nog iets groter, want per 1 januari 2023 wijzigt de overdrachtsbelasting waarschijnlijk van 8% naar 9%.

Kortom, als Klaas in zo'n geval overdrachtsbelasting wil besparen moet hij met de verkoper afspreken dat de levering van de garage minstens 12 maanden later plaatsvindt. Klaas moet dan wel oppassen dat hij in die periode geen gebruik maakt van de garage omdat dan het risico bestaat dat sprake is van een economische eigendomsverkrijging waardoor alsnog 8% overdrachtsbelasting is verschuldigd over de garage.

Overigens wordt de woningwaardegrens van de startersvrijstelling (€ 400.000) op 1 januari 2023 verhoogd naar € 440.000. Dan zou Klaas dus de woning en de garage volledig zonder overdrachtsbelasting kunnen verkrijgen maar dan loopt hij tegen een andere voorwaarde van de vrijstelling aan: hij moet ten tijde van de levering jonger zijn dan 35 jaar. Dus als Klaas reeds zijn 35e verjaardag heeft gevierd, geldt de startersvrijstelling niet meer.
Deze laatste vrijstelling zou weer wel voor een gedeelte van de koopprijs kunnen gelden als Klaas op dat moment een partner heeft die wel aan de leeftijdsgrens voldoet en zij de woning samen aankopen en samen gaan bewonen. En wat nu als Klaas of zijn nieuwe partner op dat moment geen 40 jaar is? Dan zou een (schoon)ouder zelfs nog tot maximaal € 106.671 (tarief 2022) belastingvrij kunnen schenken aan Klaas of zijn partner ter financiering van de aankoop of verbouwing van de woning. Let wel op dat de geluiden nu zijn dat deze zogenaamde jubelschenking mogelijk per 1 januari 2024 wordt afgeschaft. 

Het wordt er allemaal niet makkelijker op. Het is dan ook van belang je op tijd goed te laten informeren door een makelaar, (hypotheek)adviseur en/of notaris om niet voor verrassingen te komen of om bepaalde financiële mogelijkheden onbenut te laten.  Dat zou zonde en onnodig zijn.